недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Как банк квартиру "проверил".

5 882 12 Блог специалиста 76
Как банк квартиру "проверил".

Постараюсь не растягивать тему, но сразу хочу, чтобы покупатели убеждённые в том, что банки проверяют квартиры, задумались. Уже много было сказано и написано, что банки не проводят юр.проверку так, как это необходимо. Да и более того, форумы в том числе ЦИАН, стали пестрить вопросами и статьями, что банк "накосячил" с проверкой. Да и вообще, чем дальше, тем больше судебной практики, когда квартиры купленные в ипотеку, изымаются. А ипотека остаётся. Я бы с радостью рассказал на каком уровне проводится их проверка, если бы поработал в банке, но меня не возьмут, я дотошный ))). А побудило написать эту статью, пост размещённый на ФБ, в котором ДГИ (Департамент городского имущества г. Москвы) подало иск в суд об изъятии жилья у покупателя. Там была незаконная приватизация, которую само же ДГИ и допустило.

Итак, относительно недавно я сопровождал сделку по продаже коммуналки из трёх комнат. Квартира изначально была муниципальной, в которой проживали две семьи. Одна из них занимала две комнаты (№1 и №2) по договору социального найма, вторая – одну (№3). Та семья, которая занимала одну комнату (№3), решила улучшить свои жилищные условия. Приватизировала свою комнату и продала ипотечнику известного "зелёного" банка, за 900 тысяч. И вроде всё хорошо.

Спустя некоторое время, соседи занимавшие две другие комнаты (№1 и №2), решили тоже улучшить жилищные условия и пошли приватизировать комнаты. А там их ждал сюрприз. Им отказали в приватизации потому, что сотрудник ДГИ при первой приватизации, в договоре передачи комнаты указал не тот номер, т.е. номер комнаты соседей. Т.о. появилось разночтение между тем, что было указано в договоре соцнайма и в договоре передачи. Попросту говоря, люди приватизировали и продали чужую комнату, да ещё и с балконом, с видом в прекрасный двор, а не ТЭЦ как должно было быть.

Процесс затянулся на полтора года. Хитрые покупатели в свою очередь решили так просто не отказываться от такой удачи. Подали встречный иск о сохранении за ними права собственности на купленную комнату. Пытались договориться, мол давайте просто каждый переедет в "свою" комнату и ДГИ предлагало то же самое. А банку всё равно, платежи капают.

В итоге конечно по решению суда, каждый остался при своём. Покупатели получили то, что им причиталось. Договоры соцнайма, передачи и купли-продажи были признаны недействительными или частично недействительными в определённых частях. А приватизация комнат второй семьёй стала возможной только после решения суда.

Банк и покупатель-ипотечник в свою очередь заключили допсоглашение со ссылкой на решение суда; менялись регистрационные записи в Росреестре; переделывалась закладная и много других действий. Здесь ещё был задействован несовершеннолетний ребёнок, чью комнату незаконно приватизировали и продали. Но справедливость восторжествовала, правда с потерей порядка 300 000 на юриста (безграмотного), нервов и времени в полтора года. 

Комментарии 12
Сэм5 февраля 2020, 14:52

Так в этом и проблема, что не денег жалко к риэлтору обратится, а то что получится как с юристом, попадется неграмотный и что делать?

Ответить
Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 февраля 2020, 15:59

Сэм, все просто...Достаточно спросить риелтора- КАК он будет проверять покупаемую недвижимость и КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ у вас останутся в знак подтверждения этой проверки..

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 февраля 2020, 0:15

Сэм, этот вопрос волнует многих. Так же как и найти хорошего сантехника, электрика, сварщика. Рекомендации это хорошо. Но на деле не всегда по рекомендации хорошо потому, что бывает, что у людей просто всё прошло гладко, а специалист на само деле некомпетентный. Проще всего как написала Наталья. Но я бы ещё рекомендовал "позаваливать" вопросами не только про документы.

Наталья Шульга2 апреля 2020, 14:43

Работаю в недвижимости страшно сказать сколько лет. В последние годы по причине массового владения гражданами компьютером, в том числе, фотошопом, приходится проверять ... много что. В зависимости от истории квартиры и собственников – от 6 до 14 позиций (специально заглянула в свой архив). Из них, не нарушая закон, можно получить только выписку из ЕГРН. Остальные проверки – есть нарушение закона о ... сами знаете.
1) Вопрос к Наталье Коковихиной и к Ринату Мангушеву: «КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ у клиента останутся в знак подтверждения проверки», и, заодно, в знак подтверждения нарушения риэлтором закона (в интересах клиента, между прочим)?
2) «Достаточно спросить риелтора - КАК он будет проверять покупаемую недвижимость и..». Ответ Наталье Коковихиной и Ринату Мангушеву: далее клиенту риэлтор не будет нужен.
3) Рекомендация ««позаваливать» вопросами не только про документы» - это вообще, как я понимаю, означает: пройти краткий курс начинающего риэлтора.

Татьяна Фирстова6 февраля 2020, 15:36

Ринат, видимо после Вашей сделки с "московской" коммуналкой, нам "прилетело" от "зелёного" банка! У нас тоже была коммуналка в двух-комнатной квартире с двуми сосбтвенниками : бабушка 65 лет (комната 1) и девочка 14 лет (комната 2). Моя клиентка девочка с мамой. Изначально папа девочки выкупил комнату №2 у наследников другой бабушки. Комната №2 досталась девочке по наследству от погибшего отца, так как мама и папа девочки не состояли в браке. И ВОТ ТУТ НАЧАЛОСЬ! ЮРИСТ "Зелёного банка" начал требовать от девочки ОТКАЗ ОТ ПРИВАТИЗАЦИИ комнаты №1. С большим трудом, подключив ООиП к обсуждению с юристом банка, доказали, что это коммунальная квартира, разные комнаты, совершенно чужие люди в них проживали и девочка вообще не могла участвовать в приватизации комнаты №1.

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2020, 22:25

Татьяна, какой-то нездоровый юрист Вам попался. У меня лет пять назад долгие переговоры были тоже с сотрудником этого же банка: была приватизирована квартира женщиной, супруг отказался от участия в приватизации. Позже он умер. Но суть вот в чём: сотрудник банка просил согласие супруга на продажу. Я говорю, что приватизация - это безвозмездная сделка. - Наш юрист сказал, что нужно согласие. А я говорю: "Да и умер он..". Угадайте, что юрист попросил. ))) Ну в ответ я посоветовал передать юристу, чтобы тот ознакомился с п.1. ст.36 СК РФ. И знаете, дело пошло ))). А самое гадкое, что это всё носит систематический характер.

Василий Сентизов6 февраля 2020, 15:48

А когда вообще банки проверяли их? Даже навязывая так называемые "Юридические экспертизы" не могут провести проверку толком. Иногда уровень юристов и аналитиков бывает низковат. Как один юрист из одного банка ковырял мне и коллеге мозги, мол в правоустанавливающих один кадастровый номер, а у вас в ДКП другой, и что нет литеры, и вообще, что означает литера Б. Смешных и не очень случаев достаточно, это я написал самый свежий случай. Когда продавец юрлицо, та вообще кино и немцы.
И кто вообще надеется, что подобные люди смогут правильно проанализировать предоставленные им документы.

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2020, 22:26

Василий, надеется тот, кто хочет дёшево и много. На это и ловят.

Светлана Овчарова9 февраля 2020, 9:57

Интересно, а как проверить правильность нумерологии, как вообще правильно нумеровать слева на право или справа налево или может какие другие формулы есть. Тоже сталкивалась, в экспликации номера одни, в документах другие, складывалось впечатление, что кто первый пришел приватизировать у того и первая комната, видимо сотрудник так считала, площадь правда в документах соответствует. На мой взгляд это техническая ошибка сотрудника, шансов поиметь комнату побольше, да еще и с балконом, не было, надо было просто исправить техническую ошибку. А по судится можно и на пустом месте.

Ответить
ID: 4645238512 февраля 2020, 14:31

Добрый день! А подскажите пожалуйста, какие все-таки документы должен предоставить риэлтор для подтверждения проведенной проверки, и какие документы должны остаться у покупателя? Спасибо за ответ.

Ответить
Наталья Шульга2 апреля 2020, 14:48

Вот и я тоже интересуюсь с учетом мною вышесказанного: а какие все-таки документы должен предоставить риэлтор для подтверждения проведенной проверки, и какие документы должны остаться у покупателя?

Наталья Шульга2 апреля 2020, 15:22

По теме статьи: есть история, правда, где-то я ее уже рассказывала. Покупатель – родной брат моей постоянной клиентки!!! Свободные деньги, но мало. Квартиру поискали-поискали и ... покупатель затих. Оказалось: покупатель решил, что за свои деньги не может купить то, что ему надо, и решил взять маленький кредитик. А потому как 1) в банке есть юристы и 2) (вот где засада) интересы банка и его, покупателя, интересы совпадают, то можно на риэлторе сэкономить. И сэкономил. Купил двушку с прописанным отказником (дедушкой таким приличным!!). По запросу юр.отдела банка дедушка предоставил нотариальное заявление, что он снимется с учета в срок ... после сделки. Но после сделки передумал. Новый собственник-ипотечник подал в суд на основании того, что по закону члены семьи продавца лишаются права ... и т.д. и т.п. Но на основании того, что по закону отказники имеют право пожизненного ... и т.д. и т.п. дедушка остался жить в квартире. Новые собственники сдали вторую комнату в наем, а сами продолжили снимать двушку, как и до покупки квартиры. И выплачивали кредит. Дело было лет семь назад. Полтора года назад дедушка умер - долгожданное счастье - теперь семья покупателя живет в собственной квартире. И выплачивает кредит. Для банка ничего не изменилось. Ни при каких обстоятельствах.
Граждане покупатели, миленькие, взрослые, не лишенные дееспособности, ну хотя бы одну вещь усвойте: юристы банка работают не в интересах покупателя против продавца, а в интересах банка против заемщика. Юристы банка – не юристы покупателя.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]