недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Московские новостройки – реальная ситуация, тенденции, перспективы

2 593 Блог специалиста 41
Московские новостройки – реальная ситуация, тенденции, перспективы

Покупка квартиры в новостройке, особенно на стадии возведения дома, никогда не было простым делом. Российский покупатель всегда считал, что такие покупки делаются если не на всю жизнь, то на неопределенно долгий срок, а новая квартира часто воспринималась им не только как место для комфортной жизни, но и как средство сохранить и приумножить накопления. Тем не менее, многие участники долевого строительства до сих пор считают себя простыми покупателями. Ориентируясь лишь на потребительские качества и цену, они забывают, что в действительности являются инвесторами, несущими определенные риски. В разные годы их уровень был разным, но термин «обманутые дольщики» пока еще не исчез из обихода. Что сегодня надо знать человеку, покупающему себе квартиру? 

Что собой представляет рынок новостроек Москвы в непростом 2020 году? 

В текущий год этот рынок пришел в весьма «разогретом» состоянии – рублевые цены на новостройки эконом- и комфорт-класса росли с осени 2018 года, этот процесс стимулировало снижение процентных ставок по ипотечным кредитам (примерно на 1,5% в течение года), кроме того, многие застройщики в рамках проводимых акций компенсировали покупателям часть ипотечных процентов.

Но была и другая причина оживления рынка. Самым обсуждаемым событием прошлого, 2019 года было вступление в силу изменений в главный закон, регулирующий отношения застройщиков и участников долевого строительства – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ № 214). Изменения были внесены 25 декабря 2018 года, «игра по новым правилам» должна была начаться 1 июля 2019 года.

С этой даты застройщики были обязаны перейти на проектное финансирование, лишаясь права самостоятельно привлекать деньги дольщиков и использовать их по своему усмотрению. Эти деньги должны были положены в уполномоченный банк на специальный эскроу-счет, недоступный для застройщика до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Для строительства же он должен будет использовать собственные средства или банковский кредит. Предполагалось, что в случае возникновения каких-либо существенных проблем у застройщика деньги с эскроу-счетов будут возвращены либо покупателю, либо в тот банк, который предоставил ему ипотечный кредит, что позволит раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков.

Планировавшиеся изменения, по мнению многих экспертов, должны были вызвать существенное повышение цен (по разным оценкам – от 14 до 25%). Главные аргументы в пользу их роста были таковы: застройщик лишается возможности предоставить скидку на «этапе котлована», поскольку на эскроу-счет покупатель сразу вносит стоимость готовой квартиры. Большинство застройщиков будут вынуждены строить на заемные деньги и компенсировать процентную ставку за счет покупателя, многие мелкие застройщики не смогут работать по-новому и будут вынуждены уйти с рынка, а оставшиеся повысят цены. Назывался еще один своеобразный минус для покупателя-инвестора – длительное «замораживание» средств на эскроу-счете, поскольку, в отличие от обычного вклада, проценты на эту сумму не начисляются.

Все это в начале прошлого года подстегнуло спрос на новостройки, многие хотели сделать покупку до начала действия объявленных нововведений. Однако вскоре стало ясно, что переход застройщиков на новые правила не будет одномоментным, а 22 апреля 2019 г. вышло Постановление Правительства РФ №480, содержащее перечень причин, позволяющих застройщику работать без эскроу-счетов даже после 1 июля 2019 г. По сути, оно позволяло закончить по старым правилам все начатые до этой даты проекты, доля проданных квартир в которых превышает 10%.

Согласно исследованию «Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации», которое провел аналитический центр АО ДОМ.РФ, на январь 2020 года по новым правилам строилось не более 20% объектов – примерно 26 млн. кв. м., или 2600 многоквартирных домов из 10324. Тем не менее, весь 2019 год цены на первичную недвижимость росли, а спрос не снижался, хотя, по оценке большинства экспертов, в 60% сделок на этом рынке использовалось ипотечное кредитование. Рост цен продолжался и в январе 2020 года.

Динамику роста можно проиллюстрировать на реальном примере – в Новой Москве однокомнатная квартира класса «комфорт+» площадью 45 кв. метров от популярного застройщика была куплена со скидкой 5% (конечно же, в ипотеку!) в начале 2018 года за 4 млн. рублей. В оценочном альбоме, подготовленном для оформления закладной поздней осенью 2019 года, стояла цена 6 млн. руб. – именно столько стоили подобные квартиры в соседних корпусах того же комплекса. И это при том, что все объекты данного застройщика возводятся по старым правилам, без использования эскроу-счетов.

Этой тенденция противостояла другая – снижение реальных доходов населения, которое началось давно и продолжилось в январе Последующие события, включая мартовское падение курса рубля на фоне разгорающейся в мире пандемии короновируса, резко изменили тенденции на рынке. Первая его реакция – ожидание дальнейшего развития событий, и спрос на недвижимость существенно просел. Ряд экспертов, в частности, руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, в конце весны считал, что по итогам 2 квартала 2020 года спрос упадет на 40-50%.

На самом деле в целом на рынке московских новостроек, по информации Росреестра, с января по май зарегистрировано 24 653 ДДУ. Спад, по сравнению с тем же периодом 2019 года, составил 29%, при этом до марта наблюдался рост, динамика которого значительно превышала прошлогодний. Та же картина наблюдается и с ипотечными кредитами – до марта рост, темпы которого заметно выше, чем в том же периоде 2019 года, затем – резкое падение. Всего зарегистрировано 29 837 договоров ипотечного жилищного кредитования, что на 16% меньше первых пяти месяцев прошлого года. 

В июне падение продолжилось – Росреестр зарегистрировал новых ДДУ на 58% меньше, чем год назад, а без учета квартир в Новой Москве – на 25%. Однако это связано еще и с тем, что прошлый июнь был последним месяцем «без эскроу», что сильно подогрело спрос на новостройки.

Тем не менее, игрокам рынка первичной недвижимости повезло. «Самоизоляция» и переход на удаленную работу, ставшие причиной весенней остановки документооборота в ряде государственных учреждений, сильно затруднили подготовку и проведение сделок на «вторичке» с использованием классической технологии, и, напротив, для стимулирования рынка первичной недвижимости правительством был принят ряд эффективных мер. В первую очередь, по данным портала «РБК-недвижимость», это субсидирование процентной ставки по ипотеке, кредитам, взятым девелоперами, и отмена штрафов за срыв сроков строительства.

Кроме того, отделы продаж всех девелоперов сумели продолжить работу «на удаленке». Сидя дома, сотрудники имели возможность отвечать на звонки по корпоративным номерам, высылать пакеты документов по электронной почте и осуществлять и регистрировать сделки дистанционно. На вторичном рынке это было сделать сложнее, поскольку показ квартиры все же необходим. «Вторичка» в сочетании с технологиями удаленной работы, к сожалению, предоставляет больше возможностей для маневра разного рода злоумышленникам.

Несмотря на то, что из-за пандемии остановились целые отрасли и у множества людей упали доходы, снижение ставки ипотечного кредита до 6,5% (разницу между этой цифрой и ставкой банка доплачивает государство, на это в текущем году выделяется 6 мрд. рублей) подстегнуло спрос на новостройки. Некоторые застройщики (на субсидирование процентных ставок по взятым ими кредитам планируется выделить вдвое больше, чем на ипотеку – 12 мрд. рублей) привлекают клиентов маркетинговыми акциями – скидками 5-8% и обязательствами гасить в течение некоторого времени все ипотечные проценты.

Правда, ипотеку по льготной ставке можно получить только для приобретения недвижимости, стоимость которой (в Москве и Санкт-Петербурге) не превышает 12 (изначально – 8) млн. рублей. Увеличение этой суммы значительно расширило возможности покупателей – средняя сумма ипотечного кредита в Москве как раз составляет 12,5 млн. рублей.

Выступая на круглом столе на весенней выставке «Недвижимость от лидеров-2019» Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», упомянул, что на начало 2019 года в Москве и Подмосковье «в бетоне» стояло два годовых ввода квартир. В других регионах нераспроданные объемы тоже существуют. Не получится ли так, что на фоне текущих трудностей их число будет только расти? Для решения этой задачи АО ДОМ.РФ планирует выделить в рамках мер господдержки ) 50 мрд. рублей для выкупа у девелоперов нераспроданных остатков квартир и нереализованных прав требований по ДДУ.

Строить прогнозы изменений на рынке новостроек до конца года пока очень сложно. Очень многое зависти от ограничительных мер, связанных с пандемией короновируса, но доступные источники информации пока приводят противоречивые данные на эту тему. Параллельно идущее развитие кризисных явлений тоже может преподнести сюрпризы в любой момент – по словам главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, ВВП России в текущем году будет падать, а снижение ключевой ставки ЦБ сначала до 4,5%, а затем – до 4,25% призвано не столько стимулировать позитивные явления, сколько затормозить негативные.

Однако строительство – один из локомотивов экономики. Оно дает возможность существовать многим смежным отраслям – от ремонтников до риелторов, поэтому, как мы видим, правительство регулярно принимает меры для его поддержки, которые, очевидно, не допустят резкого ухудшения дел в этой области.

Пока можно предполагать, что в течение второй половины 2020 года цены на новостройки будут умеренно колебаться в связи с проводимыми застройщиками скидочными кампаниями и другими акциями. Специалисты моей компании внимательно следят за развитием рынка и обязательно будут вас информировать о новых событиях и трендах.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]