недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

От обратного… Инфоцыгане. Тренинги. Две студии из одной однушки.

2 656 29 Блог специалиста 75
От обратного… Инфоцыгане. Тренинги. Две студии из одной однушки.

Эта тема будет интересна не только покупателям ищущим (приключения на свою …) недорогие квартиры-студии в пределах МКАД, но и коллегам. Почему "от обратного"? Потому, что довелось мне пообщаться с жертвой тренингов для риэлторов, а точнее с жертвой инфоцыгана. Коллеги знают таких личностей, которые обещают новичкам в сфере недвижимости зарабатывать миллионы. Но уж старички-то на 100% знают, насколько эта сфера тяжела и сразу даже 50 000 не начнёшь зарабатывать.

Ну так вот. Сейчас часто, и на ЦИАНе в том числе, будущие покупатели задают вопросы про студии в черте города Москвы, которые стоят по меркам Москвы очень недорого. Московская прописка, метро рядом и все дела. Но!

Давайте разберёмся, что это за чудо студии. Относительно недавно появился такой "бизнес" – "дробить" квартиры на студии. Студии делают например из однушек площадью 37 с копейками метров в домах серии П-44 80-х годов. Планировка позволяет это сделать. Неосведомлённым предлагаю найти планировку в интернете. Та часть квартиры где находится санузел и кухня, переделывается в одну студию, а во второй где комната, делается вторая студия с выводом туда коммуникаций. Как правило это первые этажи.

Технически это узаконить нельзя (если можно, можете поправить), т.к. переносятся мокрые точки на жилую часть квартиры. Я уже молчу о том, что нужно как-то развести счётчики на воду и электричество. А как платить за ЖКУ? Сейчас эти "студии" не редкость и даже среди моих знакомых, многие очень хотели купить их. Но не купили, когда я над этим потрудился.

Нужно понять, что эти студии не являются отдельными объектами права. Это доли. Т.е. продавец продаёт условно 1/2 доли от квартиры. В этом случае каждый сособственник может пользоваться любой частью квартиры и имеет равные права. Не буду писать про соглашение о порядке пользования. На этом думаю дальше продолжать не стоит. Я хотел написать о другой стороне после того как в очередной раз в профессиональной группе на ФБ увидел бородатую морду (без фамилий).

Один мой знакомый посетивший тренинг одного известного среди бизнес-тренеров для риэлторов - жулика, разводилы, называйте как хотите. Воодушевлённый бизнес-идеей, он решил купить дешёвую однушку как раз на первом этаже, где-нибудь на окраине Москвы, вблизи метро.

Если даже представить, что такой предприимчивый человек купит такую квартиру, переделает её в студии, то он обязательно столкнётся со следующими сложностями: технически переделать и узаконить такую перепланировку будет невозможно (поправьте ещё раз, я такой глупости не встречал), следовательно квартира так и останется целой квартирой. Для примера - можно поделеить подвал на отдельные помещения и поставить их на кадастровый учёт и в итоге они будут отдельными объектами; можно объеденить дае и хоть десять квартир в одну и будет один объект права. Но поскольку квартира переделанная в студии останется целым объектом права, то продавать он будет доли. Ну, а, если всё-таки получится узаконить, то это явно будет стоить дорого. Но допустим не узаконил, то он продаст 1/2 доли. При этом возникнет общая долевая собственность, а по закону, при продаже доли только одним из сособственников, необходимо уведомить другого сособственника о продаже своей доли, либо получить от него отказ от преимущественного права покупки в нотариальной форме.

Из вышесказанного, большая вероятность, что он не сможет продать доли. Если получится, то вероятно вторая доля так и зависнет в его собственности, т.к. одного идиота-покупателя найти тяжело, а двух ещё тяжелее. Либо помыкается несколько лет и будет думать, что дальше делать с этими горе студиями.

Вот как-то так, набросал по-быстренькому мысли. Не судите строго за опечатки ))). Думайте, ребята. 

Комментарии 29
Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 апреля 2020, 0:37

Ринат, с текущими ценами на квартиры в Москве подобные прожекты обречены на популярность и будут востребованы, несмотря на все наши протесты и попытки вразумить людей, глаза у них будут гореть, а желание "купить на грош пятаков" меньше не станет. Перенос коммуникаций на первых этажах узаконить реально, но от этого доля в самостоятельный объект права не превратится. И рекламируют такое, конечно, красиво, многим покупателям противостоять соблазну очень сложно)!

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 апреля 2020, 15:46

Дим, да, порой люди вляпываются. Надеюсь, что не все это покупают.

Алексей Фролов10 апреля 2020, 11:03

"Имеющий уши - услышит". А "буратин" не жалко, у них голова деревянная.. Не хотят слушать.. ну так они СВОИ риски СВОИМИ деньгами оплачивают...Пусть их..

ирена3 апреля 2020, 13:08

С продажей доли особо проблем не будет, Питер это уже давно знает.
Реально такие студии подойдут для сдачи, один собственник сдаст их без проблем. Место чтобы было хорошее, но в старых районах обычно так и есть.
И еще вариант жить в своей половине, сдавать другую, в качестве своего пенсионного фонда. Опять же, постоянная прописка в Москве. Если, например, больной ребенок. Всем тут прописаться, сдавать, а большой своей семье снять за городом.
Идей может быть много. Только с продажей половинок всё же не самая лучшая.

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 апреля 2020, 18:58

Ирена, за СПБ отвечать не буду. Да, неоднократно слышал, что там доля закрепляется за комнатой, но в КОММУНАЛЬНОЙ квартире. При этом места общего пользования (С/У, кухня и т.д.) остаются в свободном доступе. Я же пишу про квартиры переделанные в студии,

ирена4 апреля 2020, 17:11

Нет, в Питере доля в квартире у всех, типа 345/987. По площади. И моп не в свободном доступе, а только у собственников, при любых вопросах отсылают в суд. В свидетельстве о собственности слова коммунальная нет. Фактически то же, что будет при разделе квартиры на студии. Но тут намного проще, конечно.
А идея хорошая, только не для продажи по долям раздельно. Москвичам, во всяком случае. В Питере нормально, мы тут привыкли.

Dr. Pavich3 апреля 2020, 23:10

Риэлторы часто зашорены опытом работы с привычными квартирами, и вместо реальных ответов по такому объекту, чаще говорят: "Не связывайся, а то мало ли шо..." Да, это по документам доля в квартире. Часто не узаконить. Бывает, важно подписать с соседями порядок пользования. При продаже необходимо уведомлять сособственников. Продажа занимает больше времени, и меньше потенциальных покупателей. НО !!! Если человек живет в такой студии, и его все устраивает (локация, цена, жилая площадь, и тд), тогда все проблемы, о которых говорят риэлторы, остаются просто "потенциальными". На качество проживания никак не влияет, что написано в ДКП - доля, не доля. Никак не влияют потенциальные трудности с продажей в каком-то отдаленном будущем. И если это первый этаж, и трубы к мокрым точкам идут внутри квартиры (зашиты вдоль стен или под полом), то и переделывать обратно никто не заставит.

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 апреля 2020, 1:50

ID: 22357366, "замечательный" совет и риэлторов затронули заодно. Так вот.
1. Нормальный риэлтор и грамотный юрист кстати, посоветуют купить недвижимость не только для комфортного проживания, но и для того, чтобы её можно было легче и выгоднее продать или сдать.
2. Заключить соглашение о порядке пользования в 1-комнатной квартире переделанной в студии? Как Вы это себе представляете? Это вообще неактуально в этих переделанных квартирах. Но допустим, чисто гипотетически: определение порядка пользования в однушке возможно только по времени. Как Вы понимаете, если стороны не достигнут договорённостей, то только через суд, а суд в свою очередь вряд ли примет такое решение. Поэтому один из собственников может потребовать компенсацию за пользование своей долей или выкупить её.
3. А при смене одного из собственников, соглашение об определении порядка пользования становится неактуальным. Нужно заключать новое, с новым сособственником.

Такую перепланировку имеет смысл делать, если квартира принадлежит только тебе и планируешь её сдавать. Но в то же время не имеет смысла, если задумаешь продать её. Зачем создавать себе сложности на ровном месте? С таким успехом, лучше купить полноценную студию в Новой Москве, или в ближнем Подмосковье полноценную 1-комнатную, ещё и деньги останутся. У меня один такой несостоявшийся клиент, три года продавал своё чудо, так и не продал. Правда он из 3-комнатной квартиры, сделал две однокомнатные. Вбухал туда денег на ремонт и технику. Пытался продать как целую трёшку, так и по долям, да ещё за бешеные деньги.

ирена4 апреля 2020, 17:17

Конечно, смысл в покупке задешево и там, где никаких студий нет и не будет. Задорого-то зачем?

Dr. Pavich5 апреля 2020, 19:12

Про порядок пользования я имел ввиду совершенно другое. Примерно то, что подписывают жильцы коммуналок в Питере, и то не всех. А если коммунальную квартиру в Питере выкупают, чтобы нарезать на 6-8 студий, то это как раз похожий с этой однушкой случай. И все покупатели таких студий в бывшей коммуналке подписывают соглашение о порядке пользования. В этом соглашении просто прописаны новые границы комнат (с планом), и какая за кем закреплена. А в ДКП указаны просто доли (например 18/146), без указания конкретной комнаты. Такое соглашение обязательно подписывают все собственники этих новых комнат (студий). Если меняется собственник одной из студий, подписывают новое соглашение, также все. Но меняется только фамилия нового собственника, все остальные условия - закрепление конкретных комнат, их метраж - остаются как есть. Подписав такое соглашение, каждый знает, что на его метры никто не покушается. И на его территорию никто не заходит, ведь больше нет МОП, а есть только общий коридор.

Ответить
ID: 2033298810 апреля 2020, 7:44

Ну какой бред! Одни предположения! Это - не то, то - не так... Доля такой же объект права (продать, подарить, завещать...), любой нотариус подтвердит договор о пользовании ("студия справа от входа, размером 16 кв.м, окно на северо-запад" - любую конкретику можно добавить), там же сразу о преимуществе покупки...
Эти студии разделяют лицевые счета напрямую в управляющей компании и каждый собственник платит за себя сам - это факты, реальные, в Москве. И не только, по всей стране это есть, пусть пока и не много.
Не знание у Вас, а предположения.

Ответить
Алексей Фролов10 апреля 2020, 10:58

"любой нотариус подтвердит договор о пользовании ("студия справа от входа, размером 16 кв.м" ой ли? Это же не студия, не комната..это ДОЛЯ. Нет, конечно и такие варианты покупают. Спрос на дешевое жилье есть.. Просто не все то что можно делать НУЖНО делать. Помните, была тема с многоквартирными домами на садовых участках? Чем кончилось? Вы уверены что законодатель не проснется и не "прикроет " данную тематику? Вот где весело будет, когда предпишут "привести в первоначальный вид"...

ID: 2033298810 апреля 2020, 11:09

Вы спорите с очевидностью. Это уже делается, не в единичном случае. Это доля с определением права пользования (в законе еще есть парочка других Долей). Кто-то выделяет кадастр - и такая студия получает и кад номер и почтовый адрес (но это недешево и не быстро). Главное - это законно именно сейчас, а предусмотреть пляски будущего законодателя маловероятно. Закон обратной силы не имеет...

Алексей Фролов10 апреля 2020, 11:41

Я не спорю. Я говорю что на мой взгляд это авантюра. Всегда есть люди готовые рискнуть (или не понимающие реальных рисков). На этом данная тематика и держится. Пока держится.

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 апреля 2020, 12:24

ID: 20332988, ну какую же чушь вы написали. Лицевые счета в 1-комнатной квартире вы не разделите. Максимум на, что можете рассчитывать, это на ВЫДЕЛЕНИЕ КОДА ПЛАТЕЛЬЩИКА. Это делается по соглашению собственников, либо в судебном порядке, если одна из сторон не согласна. При общей долевой собственности возникает куча проблем, которые нужно согласовывать соглашениями либо устными договорённостями. Но покупая долю, вы никогда не знаете, что за человек будет вашим сособственником. Вы будете всегда завязаны с ним. Купить такую "студию", чтобы нажить себе столько проблем, ну надо быть не очень умным человеком.

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 апреля 2020, 12:32

ID: 20332988, "Кто-то выделяет кадастр - и такая студия получает и кад номер и почтовый адрес (но это недешево и не быстро)". Чтобы это сделать, вам понадобится сделать отдельный вход, раскидать коммуникации, и в конце концов переделать полностью проект квартиры. Тогда будут созданы два отдельных объекта. Это будет стоить ну очень дорого. Я вам пример приведу: у меня в Московском квартира была в продаже несколько лет назад. В ней был перенесён вход в квартиру и перемещены коммуникации. Весь проект с документами и узакониванием, внесением в ЕГРН изменений и пр. и пр. обошлось в 1,5 млн.

игорь22 апреля 2020, 18:43

++++++++++++++++++++++++

не риэлтор10 апреля 2020, 11:30

интересно другое. сразу набежали тролли, представители этих инфоцыган, с классическими доводами лисы алисы и кота базилио, как по-писанному!
значит, больную тему вы затронули ))) боятся, что своими текстами кого-то отвадите от этого кидалова, лишите их мамонтов, перефразируя старую поговорку )))

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 апреля 2020, 12:40

Не риэлтор, просто этих бизнес-тренеров (они же инфоцыгане) развелось как кур не резанных. Послушаешь, посмотришь, что предлагают, так крыша поедет. А о последствиях не говорят. Они уже предлагают покупать кирпичные гаражи в каких-нибудь ГСК за 200-300 тыс., переделывать в мини-квартиры и продавать за 800 тыс. Это люди, которые сами этого не делают, но выдают себя за гуру. По факту зарабатывают деньги на доверчивых людях.

Алексей Фролов10 апреля 2020, 13:24

"По факту зарабатывают деньги на доверчивых людях." а что удивляться..это их бизнес. Зачем им думать о купивших? Они же работают с массой, а не индивидуально (как риелторы) Для нормального профи риелтора "подставлять" клиента в расчете на "бабло срубил а дальше пофиг" не приемлемо.. А эти "гуру" всегда скажут - я этого не советовал, это вы так поняли.. А если что - пойдут еще чему нибудь учить.. ну там "гербалайф" продавать или еще что (в зависимости от момента)

ирена10 апреля 2020, 14:36

Идея мне понравилась. В Питере особых проблем не будет. Да и везде доли ведь образуются постоянно. Надо помнить, что речь о первых этажах.
Другое дело, что постоянно заниматься этими переделками и продажами - не особо перспективно. А вот для себя интересно. Хотя сейчас апартотелей строят много, они займут нишу аренды для среднего класса и выше. Остается ниша для бедных.

Ответить
Dr. Pavich10 апреля 2020, 17:06

Я оставлял в этой ветке комментарий, и я не тролль, не риэлтор, и не инфоцыган. Почему мне интересна эта тема? Просто мой хороший знакомый приобрел такую студию в центральной части СПб для своего сына-студента. Стоило это ему 2,4 млн. Сын живет в ней уже более 2-х лет, и радуется жизни. Вот для него все "набежавшие" риэлторы, которые тут пугают возможными проблемами в будущем, ничем не лучше инфоцыган. И выглядят так же. Те предлагают сомнительное, и эти пужают сомнительным. А если спросить риэлтора - что ты посоветуешь сыну-студенту? Ответ будет на удивление простым и плоским - купите студию у черта на куличках, в полях за городом. Так и хочется сказать такому риэлтору - может ты и специалист в своем деле, но мы в детстве разные книжки читали. И разные ценности по жизни у нас. Мой вывод : Для многих, кто хочет жить в городе, и чтобы вокруг была развитая городская среда, покупка такой студии - это реальное работающее решение. И я говорю за СПб. Конечно, нужно изучать документы, и не покупать совсем уж сомнительные варианты.

Ответить
Беня10 апреля 2020, 18:59

проблема в том, что потом продать сложно да и купить не легко. Почему? Потому что нет ипотеки, а сейчас в основном, ну хорошо по большей части люди покупают ипотеку. Сам смотрел такие студии в центре, но где денег взять? Купил в другом месте с ипотекой.
P/S/ кстати за 2,4 это прмиерно 16-17 кв.м. студия в центре не много.

Ирис11 апреля 2020, 9:17

"в центральной части СПб" больше месяца в таком жилище протянуть сложно, особенно если первые этажи. Ну это как жить в проходном дворе.

ирена23 апреля 2020, 16:58

Да и в спальных районах есть невозможные для жизни дома, а в центре есть очень даже приемлемые. Ну как же возможно обобщать?
А насчет того, что сложно будет продать... это подход инвестора или агента, а не человека, который там собирается жить или сдавать лет ...дцать.

Ирис11 апреля 2020, 9:28

Первые этажи сейчас неликвид. Да и вторые тоже покупают, только если нужна определенная локация, а средств сильно не хватает. Первые даже с хорошей локацией продаются за полцены. По метражу - хотела бы я видеть человека, собирающего жить постоянно на собственных 18 кв.метрах, да еще попасть в зависимость от сособственика, который ни сват, ни брат, а возможно псих, душегуб или рейдер.
Что касается рынка долгосрочной аренды - будущее за доходными домами, которые уже начинаю теснить (в Москве) частников. Так что флаг в руки...

Ответить
ирена23 апреля 2020, 17:05

Ох, сколько же людей, мечтающих о СВОИХ крошечных метрах... И что-то за полцены им ничего не предлагают... А доходные дома - это уже не эконом-класс, подороже. Либо вариант с двухэтажными кроватями на 16 работяг в комнате. Не для умного будущего пенсионера, инвестирующего в личный пенсионный фонд.

Ответить
не риэлтор23 апреля 2020, 19:01

да-да-да, вот вам эти "СВОИ крошечные метры": https://www.cian.ru/forum-rieltorov-problema-posle-zakljuchenija-sdelki-sud-304925/ налетай, торопись, покупай живопись!(с)

Ответить
ирена25 апреля 2020, 13:39

Ничего катастрофического, исправят. А соседям по коммуналке как раз выгоднее, что комнаты отделились. Квартира стала менее населенной сразу.
Кстати, первый этаж в Питере называют часто бельэтаж. Даже если не очень высокий.
Интересно, а над переведенными в нежилые квартирами на 1 этаже, на 2 этаже тоже реально узаконить?

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru