Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Загородная

Александр Дубовенко: «Лучше бы льготную ипотеку вообще отменили»

Беседовали Светлана Данилова и Михаил Посредников20 марта 2024 3 278
2024-04-22T07:01:21.803846+00:00
Александр Дубовенко: «Лучше бы льготную ипотеку вообще отменили»
Почему бум в загородной недвижимости радует не всех, чем плоха идея строить на века и зачем нужен телеграм-канал для рабочих, Циан.Журналу рассказал Александр Дубовенко, основатель компании Good Wood.
коротко о главном в интервью:
  • В 2024 году цены на загородную недвижимость вырастут на 20–30%, а спрос останется на уровне 2023-го.
  • Формат дачи уходит в прошлое, все больше людей выбирают загородный дом в качестве единственного жилья. 
  • В тренде одноэтажные дома и небольшие участки — около 150 кв. м. 
  • В 2019 году строительство дома обходилось примерно в 30 тыс. рублей за «квадрат», сейчас — в 50–70 тыс.
  • Раньше дом был нужен, чтобы показать, что ты крутой. Сейчас главное для покупателей — не размер, а удобство.
  • Минимализм — более дорогой и сложный в исполнении, чем другие стили, но очень популярный.
  • Система эскроу пока не вписывается в загородное строительство, так как норм приемки частного дома не существует.
  • Дефицит кадров приводит к тому, что ручного труда в строительстве становится все меньше.
  • Справиться с дефицитом строителей помогают соцсети и глубинные интервью с рабочими.
  • Строительство на заказ и загородный девелопмент, когда штампуется много одинаковых домов, — это совершенно разные виды бизнеса. 

Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).

«Я за то, чтобы чтобы бум был поменьше»

С.Д. Саша, начиная с пандемии мы видим какой-то бесконечный рост на рынке загородной недвижимости. В этом сезоне он продолжится? 

А.Д. Да, мы снова увидим рост — и спроса, и, к сожалению, цены. Буквально вчера утеплитель «Юматекс» подорожал на 10%, а металлочерепица — на 5%. Вот такие сводки, как с фронтов. 

Спрос сильно подогревается льготной ипотекой. Уже принято решение ее охладить, но пока люди пытаются запрыгнуть в последний вагон. Начинающим или средним компаниям это интересно — слабые игроки могут сейчас неплохо набрать заказчиков.

Но для больших игроков — конкретно для нас — в этом никакого плюса нет. Мы не можем удовлетворить весь спрос, приходится отказывать. Странная ситуация: вместо того чтобы продавать, наши менеджеры как бы сортируют — с кем работать, с кем не работать. Такой фейс-контроль, как в ночном клубе. Клиентам это, конечно, неприятно. 

С.Д. Обычно продавцов как раз радует такой ажиотажный рынок — можно ничего не делать, всё и так купят. 

А.Б. Я сейчас вспомнил 2007 год. Уже тогда начался жуткий загородный бум — хватали все подряд, не глядя. Потом наступил кризис 2008-го, и начался двенадцатилетний спад, на «загородке» все было грустно. Сейчас опять начался бум, как в 2007-м.

За каждым бумом идет спад — кризис или коррекция, называйте как хотите. Это нормальная история. И такой математический закон: чем выше залез, тем сильнее падение. Поэтому я за то, чтобы бум был поменьше, и спад тоже был поменьше. Для этого нужно как-то охлаждать спрос. 

По мне, лучше бы льготную ипотеку вообще отменили. Хотя нельзя настолько вредить моим коллегам, поэтому пусть она все-таки будет, но поменьше. 

Правительство уже планирует снизить лимит с 7 до 5 трлн рублей, то есть выйти на уровень 2022 года. Но рост спроса и цен пока продолжится. 

С.Д. Каков твой прогноз в цифрах? 

А.Д. Прогнозировать — дело неблагодарное, но я ожидаю естественного роста цены на «загородку» от 20 до 30%. Уровень спроса, наверное, будет приблизительно равен уровню 2023 года, плюс-минус. Если будут потрясения, как в 2022 году, то возможно даже падение цен. В 2022-м оно составило где-то 20–25%. 

«Жить на два дома могут себе позволить только очень состоятельные люди»

С.Д. Загородная недвижимость — как правило, не основная. Это второе или даже третье жилье. Откуда берется постоянный рост спроса? 

А.Д. Есть разные сценарии загородной жизни. Первый — такой лакшери дом отдыха. На Селигере, например. Человек строит его для себя, ездит туда отдыхать два-три раза в год, может отправить семью на месяц. Но это история скорее для богатых. 

Вторая история — это дачи. Ездим туда-сюда в выходные, на летние каникулы селим там бабушку с детьми. Но такой формат уже уходит в прошлое. 

И, наконец, растет число людей, которые реально переезжают за город. Просто продают квартиру и покупают дом — то есть у семьи это единственное жилье. 

Это рационально, потому что жить на два дома могут себе позволить только очень состоятельные люди. 

Недвижимость эффективна, только когда ты ее используешь больше 50% времени. 

Если она нужна реже, выгоднее снять дом, чем если он будет простаивать, требуя обслуживания. 

С.Д. Какова стоимость среднего домовладения, которое у вас заказывают?

А.Д. Конкретно в нашей компании так называемый white box стоит приблизительно 20 млн рублей (дом с предчистовой отделкой. — Прим. ред.). С отделкой под ключ — 30. Очень популярны одноэтажные дома. Средняя площадь участка — около 150 кв. м. Сейчас однозначная тенденция к ее уменьшению. Уходят в прошлое вот эти огромные участки в полях — да, ты можешь сажать там картошку, но туда очень трудно добраться.

С.Д. Как изменилась цена за последние пять лет? 

А.Д. В 2019 году строительство коробки обходилось примерно в 30 тыс. рублей за «квадрат». Неважно, кирпич это или каркасник, цена одна. Сейчас я бы назвал диапазон в 50–70 тыс. То есть можно констатировать удвоение стоимости за пять лет. Цена росла каждый год процентов по двадцать пять, вот и выросла. 

«Ампир, золотые унитазы — все это уходит»

С.Д. А что поменялось в покупательских предпочтениях? 

А.Д. В девяностые и в начале двухтысячных дом был нужен в первую очередь чтобы выпендриться, показать, что ты крутой. Для этого он должен был быть большим. Основное внимание уделялось гостиной — обязательно большой стол, за который можно посадить человек сорок. Я не шучу, были такие запросы. Обязательно бильярдная, баня. 

Сейчас у нас таких клиентов нет. Всё очень рационально: стол поменьше, гостей не надо, отметить день рождения лучше в ресторане. Главное — чтобы было удобно, а не круто. 

Люди стали лучше рассчитывать бюджет. Сейчас клиенты с 20 млн строят очень классный стометровый домик. Раньше на эти деньги могли построить коробку 500 кв. м — и всё, деньги заканчивались. На отделку, фасад уже не хватало. 

Больше внимания стали уделять ликвидности. 

Раньше была идея строить дом на века: здесь буду жить я, мои дети, мои внуки и еще три поколения семьи. 

Настроить при этом можно такое, что и за десятую часть цены потом никому не продашь. Сейчас люди уже задумываются, что сценарий жизни может измениться: надоест страна, случится развод или другие семейные обстоятельства. 

С.Д. Какие предпочтения по стилям? Ампир, я так понимаю, уже в прошлом?

А.Д. Да, дворцы нынче не в моде. Ампир, золотые унитазы — все это уходит. Сейчас в моде скандинавские истории, простые цвета, натуральные материалы. Очень все любят минимализм. Хотя на самом деле он более дорогой и сложный в исполнении, чем другие стили. 

Минимализм — это когда нет наличника, нет плинтусов, поверхности переходят одна в другую, двери не торчат, все коробки скрыты. Это требует высокого качества исполнения и материалов. Но выглядит интересно, многим нравится. В моде камень, дерево, стекло. Ржавчину очень любят. Уже несколько лет в тренде черный и серый цвета.

Есть парочка модных фишек в планировке. Во-первых, два входа в дом — чистый и запасной, с лапомойкой. Причем в ней можно помыть не только собаку, но и ребенка, который весь извозился на прогулке. Меня хейтят, когда я так говорю, но это же правда — он все испачкает. 

Вот и проводят детей через «собачий» вход и прямо в одежде засовывают в лапомойку. 

Люди стали уделять больше внимания местам для хранения, стали уходить от гаражей, потому что, как правило, машины там нет, зато все завалено коробками. Умнее стали подходить к террасам — делать не просто открытую площадку, на которой получится посидеть в лучшем случае 10% дней в году. Теперь террасы защищают от ветра, добавляют подогрев, делают безрамное остекление, которое летом можно полностью убрать.

«Пока компаний, желающих работать через эскроу, не будет»

С.Д. Саша, давай, поговорим про эскроу. На рынке городского жилья государство одномоментно всем «причинило добро» и принудительно ввело эскроу-счета. На рынке ИЖС сделали по-другому: хотите — берите, хотите — нет. Что ты думаешь по поводу эскроу? 

А.Д. Я, конечно, поддерживаю эскроу для многоэтажек, это хорошая идея. Идея защитить деньги покупателя в ИЖС тоже хорошая, но здесь все сложнее. Во-первых, у нас на уровне государства разрешен самострой. А эскроу, по идее, надо вводить, только если дом может строить только строительная компания.

Второй момент, я бы сказал, ключевой, — момент раскрытия эскроу-счета. Если вы покупаете квартиру, не вы решаете, качественно построен дом или нет. Заключение дает госкомиссия, и тогда застройщик получает сумму с эскроу-счета. 

Норм приемки частного дома у нас пока нет. Заказчик должен подписать акт приемки, но он же не профессионал. Он может отказаться его подписывать, и эскроу-счет не раскроют. А экспертизы у нас сейчас полулевые, у всех разное мнение. 

Такой вот интересный сложился бардак, в который эскроу не очень вписывается. Оно сейчас никому не нужно, и работать не может. 

Но при этом правительство все-таки решило его вводить. Можно сделать эскроу работоспособным, если привязать к нему льготное кредитование. Хотите льготное кредитование — только через эскроу. Вполне возможно, так и решат. Это охладит льготную ипотеку, думаю, раза в два.

Нам надо понимать, что это будет безопасно для нас. Если да, то это круто, потому что средства у нас есть, мы можем строить эти дома за свой счет. И даже получим дополнительные конкурентные преимущества — многие компании будут отказываться работать с эскроу, им это не интересно. 

Идея защитить деньги покупателя классная, но для этого нужно пройти очень, очень большой путь, а не только ввести эскроу-счета.

С.Д. Если я завтра, например, захочу построить дом через эскроу, я найду компанию?

А.Д. Пока таких желающих не будет. В какой-то момент, может быть, начнут появляться, но это точно будет дороже. Будет две цены — если с эскроу, то на 10% дороже. 

«Забудем про клиента, дорогой маркетинг, все усилия — на поиск рабочих»

С.Д. В прошлом году многие жаловались на дефицит рабочей силы, как с этим сейчас? 

А.Д. Дефицит однозначно присутствует. Идет сильный отток рабочих из средней Азии — у них строительный бум, стали расти зарплаты. Этот сегмент замещается нашими, россиянами, которым надо больше платить. Московские компании начинают «пылесосить» регионы, а там рабочих просто некем заменить. 

Я слышал, что даже в Нижнем Новгороде компании заключают контракты с клиентами и просят подождать год: «Вот вернутся наши рабочие из Москвы, тогда мы вам построим дом, а пока некому». 

На сильные компании дефицит кадров особо не влияет. Для нас чем хуже, тем лучше — честно. Когда начинает «колбасить», сильные все равно выиграют. 

У нас был неплохой маркетинг, раз мы стали более-менее известной компанией. И мы сказали: а давайте забудем про клиента, дорогой маркетинг, все усилия — на поиск рабочих. 

Сделали телеграм-канал для рабочих, провели глубинные интервью, выяснили, что им нужно. Например, чтобы в бытовке было тепло или чтобы воду питьевую подвозили. 

Мы это все выполнили, а потом пошло сарафанное радио. Рабочие стали рассказывать друг другу, что у нас хорошо.

полную версию беседы смотрите на нашем youtube-канале: 

М.П. Обычно дефицит рабочей силы приводит к росту автоматизации в бизнесе. Каким ты видишь этот тренд в «загородке» в ближайшие десять лет? 

А.Д. Ты прав, все это однозначно повлияет и на автоматизацию, и даже на выбор материалов. Например, в Финляндии популярнее всего каркасно-панельные дома. Мы пытались понять, неужели финны не любят кирпичные дома? Они такие фанаты дерева? 

Все оказалось проще: кирпичный дом у них в два-три раза дороже, чем каркасно-панельный. Каркасно-панельный дом делается на заводе и быстро монтируется почти без участия рабочих. А кирпич — это каменщики, которые месяц-полтора собирают один дом. 

Сейчас все ручные операции подорожают, и все, что можно автоматизировать, будет автоматизировано. 

Вот эти быстровозводимые дома — раньше они были почти не нужны, потому что стоили дороже, чем дома, построенные ручным способом. Теперь, конечно, они будут применяться шире. 

Раньше в нашей компании котлованы копались лопатами. Это такие маленькие котлованчики 10х10. Сейчас их уже никто не копает лопатами, только техникой. Так же как и сваи раньше крутили руками, сейчас их забивает мини-копер. Весь мир идет в сторону автоматизации, вот и до нас дошло. 

С.Д. Ты говорил, что вам приходится отказывать клиентам: количество домов, которое вы можете построить, ограничено. А почему бы вам не поменять технологии? Будете штамповать их быстрее и больше.

А.Д. У нас есть своя ниша, отдельный сегмент — строительство на заказ, и мы в этом очень крутые. 

Есть классный бизнес — загородный девелопмент. Это вообще другая история, пока в нашей стране она не развита. Это когда ты системно строишь много одинаковых домиков в одном месте, и продаешь их уже как квартиры. Там совсем другие обороты. За небольшое время можно достигнуть 100–200 млрд рублей абсолютно спокойно. У нас же оборот около 5 млрд — другой масштаб.

У нас совсем другие компетенции. Если человек хочет купить готовый дом в коттеджном поселке, где много одинаковых домов, он идет точно не в Good Wood. А если он купил участок и ищет, кто ему сможет на нем построить, — можно выбрать нас. Это штучный, нишевый продукт. 

«Когда ты рассматриваешь это не как бизнес, а как игру, это всегда весело и интересно» 

С.Д. Саша, ты очень давно на рынке, плотно с ним ассоциируешься, являешься лицом компании. Не устал от этого?

А.Д. Если бы я занимался одним и тем же, я бы, конечно, устал. Но у нас постоянно все меняется, меняются мои задачи.

Сейчас, например, мы вводим элементы самоуправления: в каждом направлении у нас есть своя команда сотрудников разных отделов. Не мы накидываем им задачи, а они сами решают, что развивать и куда двигаться. Так что вместо управления я занимаюсь простраиванием этих команд. 

Недавно решили собрать банкиров на уровне директоров департаментов, которые занимаются ипотечными программами. Нетривиальная задача. Пригласили на эту встречу представителей топовых строительных компаний. Они встретились впервые, пообщались, устроили жаркие дебаты. 

Несколько десятков ипотечных кредитов, которые не могли согласовать из-за какой-то ерунды, «толкнули» прямо на мероприятии. 

Когда ты рассматриваешь это не как бизнес, а как какую-то игру, движуху: что-то придумываешь, фишки какие-то двигаешь, это всегда весело и интересно. 

С.Д. А сам ты живешь в каком доме? 

А.Д. Я сапожник без сапог. Живу в Олимпийской деревне, в таунхаусе из керамического блока. Но я обязательно когда-нибудь построю себе дом. Просто пока я еще не созрел до «загородки». 

«Загородка» — это такое состояние души, когда ты садишься на бревно, разжигаешь костер и медитируешь. Ну можно медленно попивать вино. Это когда у тебя все спокойно и ты смотришь на лес умиротворенным взглядом.

А когда ты вот так — вжух! — летаешь между локациями, в постоянной движухе, вечером джаз-клуб и все такое, «загородка» плохо вписывается.

Тем не менее жить в квартире я уже не могу в принципе, поэтому пока выбрал средний вариант — таунхаус. 

С.Д. А какой дом ты бы себе построил? 

А.В. Я бы начал с выбора локации. Хороший дом в плохой локации это в сто раз хуже, чем ужасный дом в хорошей локации. 

Строил бы комбинированный дом — обязательно каменную и деревянную части, чтобы спать в деревянном доме. Точно выбрал бы минимальный размер: 150–200 кв. м, никаких понтов. Сделал бы его максимально удобным и оснащенным инженерными системами. И с большим количеством окон, чтобы было светло.

 
Циан.Ипотека для профи
Помогите клиенту оформить ипотеку и получите комиссию

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#загородная недвижимость#интервью#недвижимость
загородная недвижимостьинтервьюнедвижимость
Сейчас обсуждают
Аноним
27 мая 2024
редакцияeditorial@cian.ru