недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Андрей Савельев: «Последние 10 лет на рынке рулит покупатель»

2 124
Андрей Савельев: «Последние 10 лет на рынке рулит покупатель»
Почему на рынке недвижимости Казани сократилось количество застройщиков, зачем риэлторам нужен профстандарт и какие виды мошенничества с жильем наиболее распространены, Циан.Журналу рассказал Андрей Савельев, директор агентства «НЛБ-Недвижимость» и президент Гильдии риэлторов Татарстана.

— Как рынок недвижимости Казани пережил период пандемии? Что было со сделками? Останавливались ли стройки?

— На вторичном рынке полный карантин у нас действовал только две недели. В середине апреля МФЦ уже открылись — рынок возобновил работу. Первичный рынок во время пандемии, конечно, сократил объемы продаж, но не замораживался, электронные регистрации проводились. Онлайн-сделки в Казани хорошо развиты, у каждого застройщика, в каждом банке и даже у некоторых агентств недвижимости есть собственная регистрация. Поэтому режим самоизоляции мы пережили нормально.

ЖК «Манхэттен»

Определенные сложности были в основном там, где нужно было получить какие-то документы от государственных органов. Например, долгое время мы не могли сделать опеку, получить справки из Комитета архитектуры, из Комитета земельных и имущественных отношений. С 12 мая в Казани разрешили работать офисному и производственному сегментам: за май-июнь рынок набрал обороты, а с июля даже пошел в плюс. Особенно значительный рост наблюдался на рынке загородной недвижимости, где прирост по спросу составил от 30 до 40% в разных сегментах.

Единственным просевшим и пока не восстановившимся сегментом остается коммерческая недвижимость, особенно это касается общепита. Но кафе и рестораны открылись — надеюсь, они скоро восстановятся.

Стройки останавливались всего на неделю-полторы в начале апреля, потом вышло постановление о возобновлении строительства с соблюдением санитарных требований.

«Девелоперов, строящих дома под копирку, у нас нет»

— Сколько жилья в год строится на рынке Казани? Существует ли конкуренция между застройщиками?

— В этом году в нашем регионе планируется ввести 3 млн кв. м — думаю, строители возьмут эту планку. В прошлом году было сдано около 2,5 млн кв. м. У нас возводятся как монолитные, так и панельные дома. В Казани панельное домостроительство — явление довольно распространенное, хотя кирпично-монолитных домов строится больше. А вот в Набережных Челнах перевес в сторону панельных домов: у крупнейшего девелопера «ДОМКОР» свой завод ЖБИ. Но возводятся и кирпичные, и монолитно-блочные, и каркасные дома.

ЖК «Сказочный лес»

Конкуренция между девелоперами, безусловно, есть. Но застройщики работают в разных сегментах — девелоперов, строящих дома под копирку, нет. У каждого есть свои инструменты, фишки, нюансы. И мне нравится, когда застройщики в условиях конкуренции начинают вводить какие-то новые элементы.

Например, один из застройщиков разбил на крыше своего нового дома сад, другой устроил в своем ЖК безбарьерную среду, третий сделал парковую зону для выгула собак, четвертый придумал мобильное приложение для жителей дома, с помощью которого удастся не только оплачивать коммунальные услуги, но и общаться с соседями.

И риэлторам, и покупателям такая конкуренция только на пользу.

— Работают ли в Казани федеральные застройщики?

— Многие компании пытались что-то строить, но надолго задержалась у нас только компания ЮИТ, которая работает на рынке Казани уже более 10 лет. Эта компания одной из первых вместе с компанией «Унистрой» занялась комплексной застройкой территорий. В свое время удачно выбрали место — строят ЖК на берегу Казанки.

В этом году к нам пришел ижевский «Комосстрой». Но 90% застройщиков у нас местные, самые крупные из них «Унистрой», «Ак Барс Девелопмент» и «СуварСтроит». В Набережных Челнах работает компания «ДОМКОР».

ЖК «Весна 2»

За последние три года количество застройщиков в Казани сократилось: из 50 компаний осталось около 35.

— С чем это связано?

— Во-первых, сказалось введение эскроу-счетов: не все застройщики потянули такую юридическую и финансовую нагрузку. Во-вторых, увеличилась себестоимость строительства.

Небольшие компании, которые строили один дом, а потом на прибыль, полученную от продаж квартир, начинали возведение другого дома, вынуждены были уйти с рынка либо перепрофилироваться в субподрядчики.

Много ли долгостроев и как решается проблема обманутых дольщиков?

— Лет 10 назад эту проблему правительство республики взяло под жесткий контроль, на сегодняшний день она успешно решается. Для завершения строительства привлекаются другие девелоперы, которым правительство взамен предоставляет льготы по другим проектам. Также в этой работе активно участвует республиканский Госжилфонд.

Сейчас у нас только два девелопера с замороженными стройками: компании «Фон» и «Свей». Обе компании обанкротились, их директора находятся в СИЗО, один уже осужден, второй ожидает приговора. На момент банкротства у компаний «Свей» было около 45 замороженных домов. Сегодня из них пока недостроенными осталось всего пять-шесть объектов. По всей Казани сейчас не более 20 замороженных строек. В ближайшее время и они будут завершены.

«Дом сдан, а квартиры еще не проданы — в Казани такое редкость»

— Что представляет собой вторичный рынок недвижимости? Сейчас это рынок продавца или покупателя?

— На вторичном рынке во время пандемии и после спрос значительно упал, но к июлю полностью восстановился и пошел вперед — в основном, конечно, благодаря ипотеке с пониженными процентами. У нас сейчас ставка по ипотеке для вторичного рынка составляет 8–8,5%, есть программы, предлагающие ставки и под 5%, и под 2,7%.

На вторичном рынке по ипотеке проходит 60–70% сделок. А на первичном рынке ставки еще меньше. Многие застройщики совместно с банками предлагают свои программы с привлекательными условиями. Так, у одного из застройщиков на период строительства дома ипотека под 0,01% годовых.

Если лет 15–20 назад рынком управлял продавец, то последние 10 лет на рынке рулит покупатель: предложение значительно превышает спрос.

— Вы сказали, что ежегодно в городе вводится от 2,5 млн кв. м. Значит ли это, что пресловутый квартирный вопрос жителей Казани не беспокоит?

— К сожалению, нет. 60–70% жителей города нуждается либо в покупке жилья, либо в улучшении жилищных условий. Казань — стремительно развивающийся и быстро растущий город: так же, как Москва и Санкт-Петербург, она является центром притяжения для молодых людей. У нас много вузов, и часто студенты, закончившие обучение, остаются жить в Казани. Поэтому ни 2,5, ни 3 млн кв. м, увы, не могут полностью обеспечить рынок. Более того, у топовых девелоперов, если проект интересный, квартиры раскупаются еще до ввода в эксплуатацию. Ситуация, когда дом сдан, а квартиры еще не проданы, встречаются у нас редко.

ЖК Richmond

— Есть ли в Казани ветхое жилье? Является ли актуальной программа реновации, которую мэр Москвы предлагает распространить на другие города?

— Казань была первым регионом России, который начал программу ликвидации ветхого жилья, — это было еще в 1996 году. К 2003 году программа закончилась. Таким образом, проблемы ветхого жилья в городе нет. Конечно, аварийное жилье периодически встречается. А вот программа реновации в Казани пока неактуальна с точки зрения экономики: если сносить хрущевскую пятиэтажку, стоимость земельного участка не будет даже равна стоимости квартир в этом доме.

— Что сейчас происходит с ценами на жилье? Растут? На сколько?

— В прошлом году у нас цены выросли на 10%, а где-то — и на 15%, частично это было связано с переходом на эскроу-счета. В этом году с 1 июля многие застройщики тоже поднимают цены: полагаю, к концу года будет такой же прирост по ценам на новостройки, как и в прошлом году, — 10–15%.

Сейчас минимальная стоимость квадратного метра в новостройке на старте продаж — 70–75 тыс. рублей за 1 кв. м, максимальная (на конечном этапе строительства в ЖК сегмента «комфорт») — 130–135 тыс. рублей за кв. м. Средняя цена на первичном рынке — 90–95 тыс. рублей за «квадрат».

На «вторичке» однокомнатная хрущевка стоит около 2,5 млн рублей, однокомнатная квартира в доме ленинградского проекта — 3–3,2 млн рублей, однокомнатные квартиры в новых домах улучшенной планировки — от 3,8 млн рублей.

— Сколько сделок у вас в агентстве проходит по ипотеке с господдержкой-2020? Какие виды ипотеки пользуются популярностью?

— Около 30%. В этом году с появлением сельской ипотеки было много ипотечных сделок в загородном сегменте. Последние три-четыре года появилась новая тенденция — строительство многоквартирных домов в пригороде Казани. Активно развивается в пригороде и малоэтажное жилье, возводятся трех-четырехэтажные дома. На все это есть спрос.

«Был период, когда цены за год выросли на 100%»

— Несколько лет назад главным и, пожалуй, единственным критерием выбора жилья была цена. На что сегодня обращает внимание покупатель помимо стоимости?

— Действительно, 15 лет назад в Казани главным критерием для покупки квартиры была цена. Во время программы по ликвидации жилья около 30% жителей города бесплатно получили хорошие новые квартиры. Это очень сильно повлияло на рынок: цены в начале 2000-х просто остановились. А после завершения программы они стремительно пошли в рост. Был период (в 2006 году), когда цены за год выросли на 100%. Сегодня приходишь смотреть квартиру, договариваешься о стоимости, а завтра тебе говорят, что у нее уже другая стоимость.

Сейчас, конечно, ситуация другая — покупатели обращают внимание на детали: планировку, наличие парковки, инфраструктуру. И конкуренция, существующая на рынке, заставляет девелоперов постоянно улучшать проекты.

Знаю, что представители одной строительной компании ездят не только по стране, но и по всему миру, чтобы перенять лучший опыт. В прошлом году, например, были в Японии.

Все чаще покупатели ценят наличие парков, зеленых зон. Застройщики теперь обустраивают зеленые зоны внутри жилого комплекса. В нашей практике неоднократно были случаи, когда покупатели отказывались от квартиры только потому, что не было парковки. А однажды клиент отказался от покупки квартиры потому, что окна выходят не на солнечную сторону. Так что стоимость жилья смещается на второе и третье место.

— Насколько развит в Казани рынок аренды?

— Рынок аренды в Казани довольно динамичен, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса — 12–15 тыс. рублей в месяц, квартиры бизнес-класса — 25–30 тыс. рублей в месяц. Есть квартиры, которые сдаются и за 70–80 тыс. рублей в месяц. Но есть один нюанс: рынок аренды у нас серый: 90% людей, работающих на нем, не являются профессионалами.

 Сколько агентств недвижимости состоит в Гильдии риэлторов Татарстана?

— 70% общего числа агентств недвижимости — это 120 компаний. Все крупные агентства являются членами гильдии, так что объединение у нас мощное и крупное.

«Профстандарт должен стать обязательным»

— С прошлого года у риэлторов появился собственный профессиональный стандарт. Как у вас в гильдии обстоят дела с обучением специалистов?

— Введения профессионального стандарта мы ждали очень давно, его появление, конечно, огромный шаг вперед. Пока риэлторам, не выдержавшим профессиональный экзамен, все-таки не запрещено заниматься брокерской деятельностью. Я бы хотел, чтобы профстандарт стал обязательным, а человек, не сдавший квалификационный экзамен, не имел права работать на рынке недвижимости. Надеюсь, года через четыре, когда стандарт пройдет обкатку, так и будет.

У нас в гильдии есть свой учебный центр, который работает более 10 лет. За год обучение проходят 150–170 человек. Лекции читают практики: эксперты в области недвижимости, ведущие сотрудники Росреестра, кадастровой палаты, управления градостроительных разрешений, нотариусы, банковские сотрудники и даже сотрудники прокуратуры, которые поясняют, какие новые формы мошенничества появляются на рынке.

Мы очень тщательно подходим к экзамену по профстандарту — хотим, чтобы он был качественным и человек, который его сдал, мог бы считать себя профессионалом. Намерены сделать такой экзамен обязательным для всех членов гильдии.

В моем агентстве недвижимости все сотрудники сдали наш внутренний аттестационный экзамен в Гильдии риэлторов. Когда профстандарт заработает, все сотрудники обязательно пройдут и этот экзамен.

«Мошенники подделали не документы на квартиру, а паспорт»

— О каких новых видах мошенничества на рынке недвижимости рассказывают вашим студентам на лекциях сотрудники прокуратуры?

— Например, года три назад появились случаи продаж квартир по поддельной доверенности. Затем мошенники пошли дальше: делают доверенности на Украине — подлинность таких документов проверить невозможно.

Бывало, что по поддельной доверенности аферисты переписывали квартиры на своих людей, а те уже потом от своего имени продавали квартиры. Таким образом, чтобы выявить случаи мошенничества, необходимо проверять всю цепочку, включая предыдущую сделку.

Пять лет назад у нас был уникальный случай, когда мошенники подделали не документы на квартиру, а паспорт. С этим паспортом они получили дубликаты документов на квартиру. Клиента спасла интуиция риэлтора: он почувствовал, что что-то не так, и начал тщательную проверку всех документов. Обнаружилось, что человек, которому выдали паспорт с таким номером и серией, уже умер. Бланк был настоящим, просто перебили фамилию, имя, отчество и фотографию. Мошенников задержали прямо в Регистрационной палате во время проведения сделки.

Поэтому в нашем агентстве мы очень тщательно относимся к контролю, для каждого объекта существует 12 юридических проверок (для загородной недвижимости — 21).

На рынке аренды самый распространенный способ мошенничества: продажа «списков», когда человеку за 5 тыс. рублей (это меньше комиссии брокера) предлагается список квартир, которые якобы сдаются в аренду. На самом деле половины из них либо не существует в принципе, в других же сидит подельник мошенников, который переносит визит клиента на завтра, либо говорит, что квартира только что сдана.

Мы даже сделали детективное расследование с тайным покупателем на эту тему для местного телевидения. Но такие типы мошенничества очень живучи: аферисты часто меняют места «офисов», названия компаний и т. д.

— Как вы любите отдыхать, чем занимаетесь в свободное время?

— Люблю воду, море, активные виды отдыха, обожаю пейнтбол. Однажды мы играли против команды настоящего спецназа и выиграли с огромным отрывом. Правда, я немного слукавил — не признался, что являюсь кадровым офицером и окончил военное училище. Наверное, благодаря этому мы успешно «штурмовали» здание, в котором засели спецназовцы.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]