недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяПомощник по недвижимости

Идеально оценить свою квартиру можно и без оценщика

5 654
Идеально оценить свою квартиру можно и без оценщика
Есть два способа сэкономить на услугах профессионального оценщика: определить стоимость своего жилья самостоятельно или воспользоваться сервисом по оценке.

Самостоятельная работа

Для оценки стоимости своего жилья из классифайда недвижимости надо сделать выборку квартир, похожих на вашу. «Условно «похожесть» дома состоит из трех параметров: этажность, тип стен, год постройки. Похожий на ваш дом должен находиться в месте, географически близком к дому, в котором расположена оцениваемая квартира, или хотя бы в сопоставимых районах, — рассказывает руководитель Центра моделирования направления аналитики и оценки Циан Андрей Критилин. — Допустим, можно рассматривать два одинаковых панельных дома неподалеку от станций метро «Отрадное» и «Бабушкинская», но нельзя сравнивать эти варианты с панельным домом, расположенным в Тверском районе».

Выявив сопоставимые дома в похожих районах, нужно изучить, как выглядит объект. Для того чтобы получить представление о рыночной цене своей квартиры, следует учесть основные критерии, влияющие на ее стоимость.

Генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия» Валерия Борисова отмечает, что на стоимость квартиры влияет несколько факторов: материал, из которого построен дом (квартира в кирпичном доме, как правило, стоит дороже, чем аналогичная по площади в панельном), этаж (первый и последний этажи снижают стоимость), состояние жилья (убитая квартира явно проиграет в цене) и даже вид из окон.

По словам Андрея Критилина, еще один принципиальный момент, который обязательно надо учитывать, но достаточно сложно выявить: как долго экспонируется объект.

«Предположим, вы хотите узнать стоимость квартиры у станции метро «Бабушкинская», где почти все похожие на вашу варианты продаются по 5 млн рублей и только три из них — по 6 млн. «Ура! Моя квартира стоит 6 млн», — радуетесь вы и вывешиваете объявление о продаже своей квартиры с такой ценой. Звонков от покупателей нет, — приводит пример эксперт. — Оказывается, что увиденные вами объявления о продаже квартир за 6 млн висят уже по полтора года — никто их не покупает, потому что цена завышена».

Больше выборка — точнее результат

Помимо завышенных цен в объявлениях встречаются и заниженные. Разумеется, если на фоне объявлений о продаже подобных квартир выставлен объект с ценой значительно ниже, это свидетельствует о том, что у него есть проблемы. Скажем, это не квартира, а апартаменты, где нельзя прописаться.

«Бывает, что человек просмотрит четыре объявления о продаже, увидит, что три из них продаются по цене 4,5 млн рублей, одна — по 6 млн. И решает, что справедливая цена на его квартиру — 4,5 млн рублей, — поясняет Андрей Критилин. — Потом выясняется, что по 4,5 млн продавались неликвидные объекты (на первом этаже, в убитом состоянии и т. п.). И реально было выставлять квартиру по цене 5 млн рублей. А вот когда человек проанализирует 50 объявлений, тогда, несмотря на то что среди них будут как переоцененные объекты, так и квартиры с теми или иными недостатками, оценка будет более точной».

Для того чтобы получить представление о рыночной стоимости вашей квартиры, придется просмотреть максимально большое количество похожих объектов.

Чем больше объявлений будет проанализировано, тем ниже вероятность ошибки. Мониторинг потребует временных затрат: чтобы сделать выборку квартир, потребуется как минимум неделя.

А еще желательно не ошибиться, отсеять объявления о несуществующих квартирах, которые брокеры выставляют для того, чтобы привлечь покупателя, и неликвидные объекты. Без соответствующего опыта это сделать сложно.

Президент АН «Савва», почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев указывает на еще один нюанс: покупатель сравнивает цены предложения, а реальные цены сделок известны только продавцам и риэлторам. У человека, выставляющего свою квартиру на продажу, таких сведений нет. Кроме того, на растущем рынке стоимость квартиры будет одной, на падающем — другой. Не обладая этой информацией, продавец квартиры рискует прогадать.

Мгновенная онлайн-оценка

Второй способ бесплатной оценки квартиры — сервисы по оценке квартир, например, на Циан. Аналитики Циан делают оценку примерно теми же методами, что и пользователи, но при этом учитывают гораздо больше факторов. «Помимо активных объявлений мы используем и те, что ушли в архив, — подчеркивает Андрей Критилин. — Более того, мы чистим базу от так называемых заманух, а также от объявлений с завышенными или заниженными ценами, выбирая для анализа только проверенные объявления».

Затем аналитики применяют несколько математических моделей, которые оценивают стоимость квадратного метра в том или ином доме со всеми поправками, включая цену сделки, но не ограничиваясь ею.

Оценка делается на основе максимально широкой выборки объявлений о квартирах, которые подавались в аналогичных домах, в конкретном районе и похожих на него, находящихся в экспозиции, снятых с продажи и т. д.

Обновленная модель онлайн-оценки позволяет достигать хорошей точности в том числе и потому, что сравниваются между собой только похожие объекты. При этом «похожесть» объектов для корректного сравнения — не только тип дома (кирпичный, панельный, монолитный), но и группа по типу этажности и году постройки. Дополнительными факторами для оценки конкретного объекта в доме являются ремонт, этаж и состояние подъезда.

ОЦЕНИ СВОЮ КВАРТИРУ ПРАВИЛЬНО

За какую цену купить или продать квартиру

«Нас иногда упрекают в том, что мы используем в расчетах цену объявления, а не цену сделки. На самом деле у нас есть данные и о стоимости сделок — их нам предоставляют наши партнеры, и мы используем их в методиках расчета, — говорит Андрей Критилин. — Допустим, в районе Медведково есть 20 тыс. объявлений, дающих представление об уровне цен в этой локации. Нам нужно узнать цену «однушки» в панельном доме. Объявлений о продаже подобных объектов — 1 тыс., в среднем стоимость квартир составляет 5 млн руб. А сделок с такими «однушками» в этом районе было 100, при этом средняя стоимость сделки — 4,5 млн. Таким образом, в соответствии с информацией о сделках мы корректируем стоимость «однушки», получая достаточно точный результат».

Чтобы корректно оценить объект, необходимо изучать не только цену, по которой квартира выставлена на продажу, но и ту, по которой она продана. Циан такую услугу предоставляет. Недавно на сайте появилась новая опция. Покупатель будет видеть как актуальные объявления, так и архивные: какие квартиры продавались в этом доме, как долго экспонировались, как снижалась стоимость, с какой стоимостью квартира ушла в архив. Фильтр покажет не только стоимость квартиры согласно оценке сайта, но и то, как на цену влияет ремонт, этажность, состояние подъезда.

Если при самостоятельной оценке и поиске похожих объектов прямого совпадения по дому недостаточно, нужно вносить поправки на ряд других факторов — таких как этаж, состояние объекта, наличие ремонта и т. д., то онлайн-оценка Циан уже учитывает все перечисленные факторы за пользователя.

И еще один важный момент: если самостоятельная работа по оценке стоимости квартиры займет у вас как минимум неделю, онлайн-оценка проводится мгновенно.

Пять факторов, гарантирующих точную оценку на Циан

 + База, включающая 2,5 млн объявлений и сделок, дает полную информацию по структуре и динамике цен предложения

+ В оценке используются действительно похожие объекты

+ Учитываются как объявления в экспозиции, так и объявления, отправленные в архив, — это важно для получения корректной цены

+ Используются не только данные по объектам в экспозиции, но и параметры фактических сделок

+ При оценке применяются современные методы машинного обучения, которые намного точнее, чем ручные поправочные коэффициенты.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru