недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Куда выгоднее вложиться: в хрущевку под снос или в новостройку?

70 260 2
Куда выгоднее вложиться: в хрущевку под снос или в новостройку?
Московской программе реновации исполнилось четыре года. Эксперты Циан выяснили, на сколько «квадрат» в новых домах под переселение дороже, чем в хрущевках, намного ли просторнее квартиры, существует ли шанс купить жилье с перспективой скорого переезда и есть ли в этом смысл?

Уходящая натура

Тем, кто мечтает приобрести квартиру в хрущевке, чтобы через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, стоит поторопиться: с каждым годом выбор сокращается. Пять лет назад — за год до того, как стало известно о программе реновации, в домах, в итоге попавших в программу, в продаже находилось 3,8 тыс. квартир.

После того как власти анонсировали программу, объем предложения в хрущевках (сейчас они только в очереди на расселение) резко сократился до 2,7 тыс. квартир. На сегодняшний день на выбор — всего 1,1 тыс. квартир. Таким образом, за пять лет предложение в домах под реновацию снизилось в три с половиной раза.

Что можно купить?

Объем предложения в продаже напрямую зависит от предполагаемого срока расселения. Чем ближе новоселье, тем меньше собственников готовы расстаться со своей недвижимостью в хрущевке. Всего 5% квартир продаются в домах, переезд по которым запланирован в течение следующих трех лет (до 2024 года). Средняя стоимость 1 кв. м таких квартир максимальна — на уровне 260 тыс. рублей.

Ждать новоселья более долгий срок готов не каждый собственник: на дома с расселением в 2025–2028 годах приходится примерно треть (31%) общего объема предложения в пятиэтажках под снос. Стоимость таких вариантов чуть ниже — в среднем 244,2 тыс. рублей за «квадрат».

Самый большой объем предложения и одновременно наиболее бюджетные варианты доступны в хрущевках, расселение жителей которых намечено только через 10 лет — в 2029–2032 годах (64% квартир в продаже), со средней ценой «квадрата» 228,2 тыс. рублей.

Распределение объема предложения в продаже в домах под реновацию и средняя цена 1 кв. м

По данным Аналитического центра Циан

Завышенные ожидания продавцов

Приобретение жилья в доме, который будет снесен, — в том числе инвестиционный интерес. В подобную приобретенную квартиру нет смысла вкладывать средства — делать дорогостоящий ремонт, покупать встроенную мебель и пр. Но из-за значительной наценки к стоимости квадратного метра за скорый переезд основная активность инвесторов сосредоточена на жилье в пятиэтажках, которые попадут под снос не в первую волну.

Средняя цена 1 кв. м в хрущевках с расселением до 2024 года выше на 6%, чем в жилье со сносом во вторую волну (2024–2028 годы), и выше на 14%, чем недвижимость третьей волны расселения по программе реновации (после 2029 года).

По подсчетам Циан, только 3% всех просмотров объявлений квартир приходится на хрущевки, которые снесут до 2024 года, при этом в общем объеме предложения они занимают 5%.

Еще примерно четверть (26%) потенциального спроса сосредоточено на квартирах со сроками сноса в 2025–2028 годы (против 31% объема предложения).

Наибольший спрос наблюдается в отношении квартир, которые снесут после 2029 года (71% спроса против 64% предложения). По причине завышенных цен инвестиционный потенциал недвижимости в хрущевках небольшой — намного выгоднее вложиться в новостройку, которая дорожает еще и за счет роста стадии готовности. Завышенные ожидания продавцов уменьшают интерес к жилью по реновации.

Количество сдаваемых в хрущевках квартир тоже сократилось

Продавцы реже выводят в продажу квартиры в хрущевках — логично, многие хотят получить новую квартиру в только что построенном корпусе без доплаты. Одни собственники живут на чемоданах в ожидании новоселья. Другие — сдают квартиры в аренду, чтобы получать хоть какой-то доход, если в квартире никто не живет.

Впрочем, количество доступных квартир в хрущевках в аренду также снижается. Пять лет назад, когда это были еще обычные дома не под снос, в аренду предлагалось порядка 2,8 тыс. квартир — на тот момент средняя ставка аренды составляла 32,3 тыс. рублей.

Сегодня есть выбор из 1,69 тыс. квартир со средней ставкой 35,7 тыс. рублей в месяц. Объем предложения за пять лет сократился более чем в полтора раза, а средняя ставка выросла на 10%.

В отличие от сегмента купли-продажи, на рынке аренды нет никакой четкой дифференциации по ценам в зависимости от года расселения. Минимальная ставка — в хрущевках со сроками сноса во вторую волну.

Распределение объема предложения на рынке аренды в домах под реновацию и средняя ставка аренды

По данным Аналитического центра Циан

Хрущевки vs новостройки по реновации

В Москве построили первый миллион квадратных метров жилья по программе реновации. Циан сравнил характеристики квартир в продаже на вторичном рынке в пятиэтажках под снос и квартир, выданных переехавшим новоселам и уже вышедших в продажу.

Общая площадь больше на 16%

Переезд по программе реновации в среднем дает прибавку к площади на уровне 16%, или 7 кв. м: средняя площадь квартир в пятиэтажках под снос, находящихся в продаже, — всего 42,8 кв. м. В новостройках, в которых собственники получили новые квартиры при расселении, — 49,8 кв. м.

Значительнее других выиграли от прибавки в площади обладатели «двушек» — они получили +15,3 кв. м к площади, или 35%. Если средняя «двушка» в пятиэтажке под снос 44 кв. м, то в новом доме — уже 59,3 кв. м.

Дополнительная площадь, фактически сопоставимая с еще одной комнатой, досталась и собственникам, переехавшим из трехкомнатных квартир (+17,9 кв. м). Меньше всех выиграли обладатели однокомнатных квартир — +7 кв. м, или 22% к прежней площади.

Впрочем, если сравнивать новостройки по реновации с домами, которые реализуют застройщики и продают на коммерческой основе, новое жилье для расселения —  весьма скромных размеров и выглядит просторным по сравнению с хрущевками.

Так, средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента трехкомнатных квартир — 85 против 76 кв. м в новостройках по реновации.

Сравнение средних площадей квартир в хрущевках и новых домах по программе реновации

Кол-во комнат

Хрущевки

Новые дома по реновации

Разница, кв. м

Разница, %

1

31,3

38,3

7,0

22%

2

44,0

59,3

15,3

35%

3

58,1

76,0

17,9

31%

В среднем

42,8

49,8

7,0

16%

По данным Аналитического центра Циан

Площадь кухни прибавила 64%

В хрущевках совсем крошечная кухня, на которой сложно разойтись двум людям, не говоря уже о том, чтобы там с комфортом ужинала вся семья. Средняя площадь кухонь в квартирах, которые сегодня продаются по программе реновации, — всего 6 кв. м. Правда, переехав в новый дом, новоселы тоже особо не разгуляются на кухне. Ее средняя площадь в домах под переселение — почти 10 кв. м (9,8 кв. м).

Такие площади вряд ли соответствуют требованиям современных покупателей — почти половина потенциальных клиентов на рынке рассматривают евроформат: кухня 10 «квадратов» явно не подходит для размещения одновременно зоны кухни и гостиной. Так что с точки зрения актуальности реализованных планировочных решений инвестиции в дома по реновации — сомнительное решение.

Сравнение средней площади кухни в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации

Кол-во комнат

Хрущевки

Новые дома по реновации

Разница, кв. м

Разница, %

1

5,8

9,5

3,6

62%

2

6,0

10,2

4,1

69%

3

6,1

10,3

4,2

69%

В среднем

6,0

9,8

3,8

64%

По данным Аналитического центра Циан

Общая жилая площадь без изменений

Несмотря на общее увеличение квадратных метров, жилая площадь в новых квартирах в сравнении с хрущевками фактически не изменилась, а по отдельным типам комнатности — даже снизилась. То есть новоселы получают более просторное жилье преимущественно за счет кухни, санузлов и коридоров. Но такие помещения во многом определяют комфорт проживания в новом доме.

Сравнение общей жилой площади в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации

Кол-во комнат

Хрущевки

Новые дома по реновации

Разница, кв. м

Разница, %

1

18,9

18,1

–0,7

–4%

2

28,9

34,0

5,0

17%

3

40,7

48,1

7,5

18%

Общий итог

28,0

27,3

–0,7

–3%


По данным Аналитического центра Циан

Инвесторы чаще делают скидки, чем повышают цены

После получения ключей от новых квартир, переданных под расселение, часть таких объектов вывели в продажу. Стратегии собственников оказались разнонаправленными. По подсчетам Циан, в 17% случаев продавцы новых квартир в корпусах по реновации снизили стартовую стоимость объекта в объявлении. Но средняя скидка была абсолютно рыночной — в среднем 4%.

Еще 13% собственников, наоборот, увеличили стартовую стоимость квартир. Большинство продавцов минимально повышают стоимость с расчетом на торг — примерно на 5%. Конечно, были примеры и более существенного роста цен. Так, одну из квартир в Можайском районе Москвы площадью 42 кв. м изначально выставили в продажу за 10 млн рублей, но итоговая стоимость во время снятия объявления составила уже 12,5 млн рублей.

Есть и обратные примеры: продавец выставлял двухкомнатную квартиру в Южном Медведкове за 17 млн рублей, потом снизил цену до 11 млн и через некоторое время снова поднял до 16 млн. Подобное поведение говорит о том, что среди продавцов именно в домах по реновации немало тех, кто не разбирается в рынке и абсолютно случайно превратился в инвестора просто по факту обладания квартиры в хрущевке.

Новое жилье — на четверть дороже, чем в хрущевке

Циан сравнил, какова средняя стоимость квадратного метра в домах, уже построенных и заселенных по программе реновации, и в хрущевках в том же районе, которые только ждут сноса. Расчеты выполнены на примере двухкомнатных квартир и средней стоимости 1 кв. м.

В качестве примера аналитики взяли 12 районов Москвы с наибольшим объемом предложения жилья в новых домах и одновременно хрущевках под снос. Средняя стоимость 1 кв. м в квартирах, куда переселили по программе реновации, — 285,6 тыс. рублей, в хрущевках — 226,7 тыс. рублей. То есть от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно четверть стоимости квадратного метра. И это без учета увеличения средней площади квартиры — вместе разница в цене в отдельных случаях доходит до 50–70%.

Стоимость 1 кв. м в новом доме и хрущевке по программе реновации

Район

Средняя стоимость 1 кв. м в новом доме (по программе реновации)

Средняя стоимость 1 кв. м в хрущевке (по программе реновации)

Разница в цене

Академический

384,5

300,1

28%

Фили-Давыдково

330,3

256,7

29%

Коньково

326,9

220,4

48%

Проспект Вернадского

310,7

272,5

14%

Южное Медведково

289,5

200,9

44%

Можайский

284,3

217,1

31%

Котловка

275,6

231,2

19%

Северное Медведково

258,5

200,0

29%

Очаково-Матвеевское

253,8

230,1

10%

Бескудниковский

247,8

199,0

24%

Северное Измайлово

235,1

198,0

19%

Москворечье-Сабурово

230,4

194,9

18%

В среднем

285,6

226,7

26%

По данным Аналитического центра Циан

Программа реновации позволяет получить высокую доходность только за счет обмена квартиры, комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. Однако, по его словам, инвесторы по-прежнему предпочитают все же объекты первичного рынка. Во-первых, объем предложения квартир в хрущевках первой волны расселения минимален. А ждать несколько лет очередного этапа расселения нет смысла: за это время удастся провести два-три цикла перепродажи квартиры в новостройке. Кроме того, инвестиции в хрущевки сложно прогнозируются в смысле будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и пр.

«Конкуренция на рынке высокая, и любой покупатель — неважно, инвестор или будущий житель — хочет иметь максимально полную информацию о будущем доме, в который состоится переезд. По мере реализации новых этапов реновации число инвесторов будет увеличиваться, пока же из-за высоких цен в хрущевках первой волны расселения инвестиционный интерес минимален», — полагает эксперт.

Фото: stroi.mos.ru

Комментарии 2
ID: 7172512213 апреля 2021, 21:35

А можно ли получить список квартир хрущевок к продаже (из тех, что идут в реновацию). Год не так важен. Главное быть в плане.

Ответить
Коля Пивоваров14 апреля 2021, 11:43

А ещё ключи от квартиры,где деньги лежат.Что за наивность?Эти квартиры уже скупили барыги.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru